家喻户晓，番禺在广州的影响力曾经越来越低，且凭实力得回了属于他的准细则位——睡城。

番禺地处珠三角中枢区域，地势平坦开朗，坐享天时地利。南拓一直是广州城市发展的重心标的，政策歪斜极大。如今二十年已去，番禺筹画的要紧技俩少许都不比黄埔少，东谈主口鸿沟亦然远超黄埔，但番禺岂论是产业布局，照旧财税营收、旧改程度等方面都被东边的黄埔全面碾压，头都抬不起来。

这少许也不错从本轮楼市行情体现出来，偌大的番禺除了万博左近的个别二手次新泄露亮眼以外，其他险些如死灰一般地落寞。透过表象看内容是本号的一贯宗旨，从不骇东谈主视听、东谈主云亦云！那么，番禺究竟是奈何一步一步被边际化的呢？

革命绽开发轫，珠三角工业化开启，需要大鸿沟的基础设备。番禺县为了筹措基础要津设备的资金，遴荐“以地盘换资金，用空间换发展”的公约地盘出让模式。1988年，霍英东投资修建的洛溪大桥通车，凯旋流畅番禺与广州两地，番禺县城到广州的车程由之前的两个多小时减少到一个小时以内。1989年5月，番禺第一个商品住宅小区，坐落于洛溪大桥南侧的沙岛，占地3000亩的洛溪新城开启设备。作为霍英东投资修建洛溪大桥的抵偿用地，地价极低，最驱动的售价还不到2000元一平。紧接着，90年代初期，在番禺撤县设市前夜，由于挂牵原属县一级的财政料理权将会因撤县设区而被收回，为了利益最大化，番禺县政府把北部地区大片蓝本为产业准备的设备用地以4-5万元/亩极低的价钱通过公约的样式突击甩卖给设备商（彭磷基、孟丽红老婆-祝愿新村、粤海地产-丽江花圃）。

经由数年苦心筹画，番禺低容积率、作风种种、环境优好意思、价钱便宜的当代化花圃式小区使得大都香港东谈主以及广州住户簇拥而至，相对于拥堵不胜、浑浊严重、龌龊残败的广州老城区，这里委果便是天国。1991年11月26日，祝愿新村首日开盘便售出500多套别墅，收入高达一个亿，那一年的社会平均工资是162元。1992年开盘的丽江花圃也眩惑了大都的广州白领阶级购买。一期间，去漂亮的郊区居住成为一种先锋，跟着越来越多的东谈主涌入番禺买房，这些大盘凯旋把广州的房价给拉下马了！90年代中期，广州老城区的房价都在7000-8000元一平，然则到2003年，老城区黄沙一带的房价曾经跌到4000元一平且无东谈主问津；相似是90年代中期，广州市重心设备板块河汉北，楼盘开盘价在8000-9000元一平，但到了1999年，芳草园曾经降到了4000元一平。无法瞎想吧，市中心曾经腰斩过。

番禺楼盘的火爆大大刺激了在广州市区拿地难题的设备商神经，加上1999年华南快速一期通车，愈加直率了番禺与广州市区之间的交易。地价极低加上掀开供应，蜂拥而至的设备商一下就把番禺南村镇及左近两万多亩农田平分收场。是的，你没听错，其时农业用地还未受到太大终端，县一级的政府有很大的自主权，容易转成设备用地。2001年银河湾开盘（8个月销售6.7亿元，位列过去广州楼盘销售第二名），一句“华南板块掀翻你的盖头来”告白语，影响中国房地产业深化的主见”板块“横空出世。

随后，广地花圃、南国奥林匹克花圃、锦绣香江、华南碧桂园、雅居乐、华南新城接踵落成，加上祝愿新村，集王人八大金刚。为何叫八大金刚？其鸿沟与聚合度可算前无古东谈主后无来者，祝愿新村7500亩（相配于700个足球场）、雅居乐4500亩、锦绣香江4000亩，个个都是超千亩的小城，以每户100平建筑面积，每户3.5东谈主策画，所有华南板块不错容纳近80万东谈主居住。

华南八大金刚

2001-2005年，在广州的楼盘销售排名榜的前10名中，华南板块的楼盘都要占据半壁山河。极低的地价（雅居乐6万/亩，华南新城8万/亩）加上火爆的销售，华南板块的每一个技俩都号称印钞机！刹那间，寰球各地的设备商如潮流般地涌来”中国房地产样板田“参不雅学习，各大楼盘每天理财设备商数以百计。会所、售楼部、物业料理等咱们现时熟知的房地产筹画模式，都是华南苍老们由此地推向寰球。

如斯低的地盘公约出让价钱虽然无法障翳住宅用地的配套设备资金，就算三通一平番禺县政府也要把裤衩亏给你，是以设备商拿到的只是一派鸟语花香，所有的配套服务全部得由我方建。比如中国第一村祝愿新村，除了最基本的超市菜市集，楼巴交通系统，还先后参预3.8亿元设备了从幼儿园至高中的学校，参预10亿元营建三甲病院，还建了两个浑水处理厂，内部完全可赋闲所有的生涯需求，住几年都不错无须出小区。

一直到今天，番禺的优质公办学校跟病院都严重坚苦，寰球交通、垃圾处理等市政基础要津也坚苦统筹，这些硬伤便是在过去留住的。华南板块寰球服务设备与产业引入的不及，使得大都的寰球服务需求及服务涌入中心城区，又进一步扼制了腹地寰球服务的发展，华南板块最终成为广州信得过兴趣兴趣上的睡城。

祝愿新村

跟着2000年番禺认真撤市设区，2002年国土资源部递次买卖、旅游、文娱和商品住宅等各种筹画性用地不得以公约出让，必须以招拍挂样式出让。广州的郊区县市不再领有如斯大的自主权，再也无法放出这么巨量的地盘。2004-2007年，跟着供应量的收紧，广州的房价驱动急速飞腾 ，但总的来说郊区楼盘的大都供应，大大扼制了广州房价的飞腾，在很长一段期间内，广州的屋子都是寰球性价比最高的，亦然一线城市中楼市泡沫最小，最健康的。

相对便宜的房价加上举座宽松、科学求实、藏富于民的在野方针给广州的制造业带来了慷慨发展！2005年广州鸿沟工业增多值1600亿，到2010年达到3239亿元，较2005年翻了一番。重工业在工业增多值中的占比越过55%，同期，2008年第二次经济普查中，广州13.8万的企业法东谈主总和，私营企业有10.2万个，占比达到73%。这几个方针在其时各大城市中都是数一数二的，以民营经济为主导的广州领有寰球最康健的产业发展力量！

2000年，番禺认真撤市设区，广州《城市总体发展政策筹画》初次建议“东进西联南拓北优”的科学发展政策，番禺刚好位于南拓的主战场，迎来了千载难逢的发展契机！广州南拓的主轴-地铁3号线（珠江新城-海珠-华南板块-市桥)因华南板块政策性的地盘资源被设备商所限制。莫得地盘，一切都是畅谈，这条南拓主轴的发展将被动阻隔。所有南拓轴只可匠心独具举座东移，拔帜树帜的是一条更科学更合理的南拓轴：设备轨谈交通4号线、南沙港快线、广珠高速等交通主线，将广州科学城、奥体中心、琶洲会展、生物岛、大学城、广州新城、南沙港串联起来，重心布局新兴产业。

为了不再像华南板块一样供地失控，老生常谈。广州市政府通过《番禺片区筹画》，将大学城、广州新城、南沙新港全部地盘划为“重心发展区”，由市政府主导；将“颐养完善区”、\"农业发展区\"由区政府主导。如下图所示，这将是番禺最合理的城市筹画，莫得之一！

《番禺片区筹画》

关联词，市政府除了大学城按照筹画建成以外，其中的重中之重广州新城在建了亚运城之后却罢手设备，如今曾经基本被东谈主淡忘。这是番禺、广州乃至所有珠三角城建史上的要紧政策罪戾！广州新城若是按照珠三角中枢功能区的筹画打形到手，所有珠三角的城市样式都将改写，所有广州将夺胎换骨，不必在现时的单中心城市样式里画地为牢广州红本：广州城市筹画败笔——单中心化，南沙也不必于今还在苟全生命广州红本：有果必有因！南沙为何起不来？。为广州带来的经济收益完全无法掂量，所有番禺不错凯旋晋级为广州最强区，不要说什么河汉越秀之流，便是深圳南山也要望其肩背！可惜高速发展的期间曾经由去了，这个伟大的筹画想要再行落实曾经无力回天。

除了地铁3号线、4号线两条南拓主轴的发展区域外，广州南站及南站商务区亦然番禺的要紧技俩。背靠寰球最大客流量的广州南站商务区，由广州市政府主导，自2010年出台首版筹画以来，筹画阅历3次升级提高到泛珠CBD的高度，极其喜爱。2011年，因广州写字楼筹画大跃进，南站商务区初次供地就形成了房地产史上最大鸿沟的一次流拍。一出场就退步而归，凯旋影响了后续投资者的信心。加上番禺区政府不太喜爱，专心搞他的自留地万博CBD，如今南站商务区依旧顶风招展、萎靡不振。日均50万的客流只是把南站看成交通器具，根本莫得在隔邻的商务区停留，白白忽地。对于南站及南站商务区的详备分析，篇幅有限，背面再单独开一篇讲。

2016年，广州重心招商技俩想科灵敏城落户番禺，技俩坐落于广州海外科技创新城启动区的中枢区，占地约5000亩，半个珠江新城那么大，想科是全球当先的网罗治理决策供应商，世界500强，将联手碧桂园打形成在寰球范围内具有示范效应和产业拉动作用的智能产业城样板，集“产、学、研、商、居”于一体，展望年产值将越过1000亿元。满满的科技与狠活啊，哥们！让这个南部睡城感受到了几分期望与暖意。

但只是就在2019年想科就传出跑路风云，并莫得引进一家与之相干的高卑劣企业，只剩碧桂园在那边炒主见卖屋子。背面引入的服装电商企业都算重磅级的，所谓的智能产业连影子都没看到，把挂羊头卖狗肉作念到了极致，并在2021年将实行称号由“想科灵敏城”改成”广州大学灵敏谷“，给购房业主们留住了一地的灵敏。云集华南地区最佳大学的海外创新城并莫得将高校研发、科技服务、创新产业很好地鼎新与开释。

在广州新城、南站商务区、广州海外创新城纷纷折戟后，以广州乘用车为代表的汽车产业群言之成理成为了番禺经济增长的主心骨。在传祺GS4的助力下，2015年后广汽传祺销量通盘走高，在2017年更是斩获了超50万辆的累计销量，市集份额更是达到了4.73%。带动番禺鸿沟以上工业总产值连气儿多年迅猛增长。2018年后中国汽车销量在连气儿增长8年后徐徐下滑，握续不景气。广汽传祺连气儿多年爆发式增长后，也在2018年驱动下落，于今无法走出间隙。相似从2018年驱动，番禺区鸿沟以上工业总产值连年来初次出现大幅下降，鸿沟以上工业总产值1834.01亿元，下降了5.8%。2019年番禺GDP增速独一3.1%，以致还低于从化的3.7%，位居全市最末，工业增速以致出现负增长。其GDP总量2079.5亿被白云越过，自2014年来初次从全市第四跌至第五，目不忍睹。

华南板块带来大都的常住东谈主口以及相对便宜的居住成本再聚会先天不足的地舆位置，为番禺的经济发展带来诸多利好，可番禺却接二连三的错失，临了确实变成了房地产依赖型的经济结构。广州新城、广州海外创新城这些分量级的筹画无一不变成低端房地产技俩。当产业引入不及经济发展受阻就无法给与大都服务提高收入，从而导致购买力不及，华南板块天量的二手库存不仅无法产生税收（番禺二手挂盘量长年位居广州各区第一），还会对所有番禺楼市形成严重的反噬！

番禺每次放出来的新盘由于莫得充足腹地的购买力接办，一次次地被二手拉下马，存一火卖不上价！场所财政为了融到同等数额资金，在单块地价镌汰之后，只可推出更多的地，从而耗散成本市集，冲破供需均衡，堕入了越穷越卖地，越卖地越穷的恶性轮回，犹如一只魔爪死死扼住咽喉。地价起不来，就无法启动大鸿沟的基建，城市形象也就很难进步。

虽然番禺除了自己的问题，因某些政策的原因，撤县设区后番禺从民间到官方对广州一直衰退包摄感，于今仍有大都番禺东谈主不承认我方是广州东谈主。城市设备波及到的利益关系何其复杂，市政府与区政府之间的博弈恒久无法王人心合力共同设备，亦然番禺导致这种现象的报复身分！

制造业是国度经济命根子所系，立国之本！作为基础制造业大国，消逝了实业也就失去了将来！那些以劳动密集型产业结构为主的热点二线省会城市，在阅历16年前后的房价暴涨后，工东谈主居住成本上升，导致工业企业的成本上风星离雨散！随之而来的便是服务东谈主数、工业投资的萎缩，跟着场所债务节节登攀，各项开支增大，干脆消逝实业卖地为生！一把薅完！全都变成重度房地产依赖型城市！再加上这两年YQ的冲击，房价头也不回一泻沉，走到崩盘的边际也就不及为奇了。

得制造业者得寰宇！本年，广州建议坚握产业第一，制造业立市。番禺区保汽车供应链见效清爽，汽车整车分娩徐徐收复平素，工业分娩加速发展。上半年，番禺区收场规上工业总产值1177.31亿元，增长6.0%，增速比全市高4.4个百分点，全市排名较上月前进别称，排第二。汽车制造业收场产值414.73亿元，增长28.7%，再次成为拉动番禺经济增长最报复的增长极。

如今，区政府重心打造的万博CBD灯火妍丽、东谈主潮彭湃，已成为广州三大功能片区之一。番禺能否依托优胜的地舆位置与全广州第二的东谈主口鸿沟在经济发展上逆势解围，解脱睡城的定位呢？静瞻念其变吧！

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